建て替え・売却・取り壊しなど、大家都合の退去を求められた場合、原状回復費用（退去費用）はどうなるのでしょうか。結論として、法律上の原状回復義務は大家都合の退去でも原則として残りますが、実務では免除や立退料との相殺を交渉できる余地が大きいのが実情です。

借主には借地借家法という強い保護があり、大家都合の退去はそもそも「簡単には求められないもの」です。この前提を知っているかどうかで、交渉の立ち位置が大きく変わります。

この記事でわかること：

  1. 大家都合の退去でも原状回復義務が原則残る理由と、免除されやすい実務
  2. 正当事由・6か月前通知・立退料という借主保護のルール
  3. 原状回復費用の免除・立退料との相殺を求める交渉手順と文例

大家都合の退去にも原状回復義務は原則残る

民法621条は、借主が故意・過失で生じさせた損傷（特別損耗）について原状回復義務を定めています。この義務は「なぜ退去するか」とは切り離されているため、大家都合の退去でも、借主の過失による損傷分の負担義務は法律上は残ります。一方、経年劣化・通常損耗が貸主負担であることは通常の退去と同じです（国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。

それでも免除されやすいのが実務

建て替え・取り壊しを理由とする退去では、部屋がそのまま解体されるため、原状回復工事をする意味自体がありません。損傷を修繕しても壊すのであれば貸主に実損がなく、請求の根拠が事実上失われます。売却の場合も、貸主側には「早く円満に退去してほしい」という事情があるため、原状回復費用の免除・敷金全額返還が交渉材料として通りやすい状況です。

つまり「義務はあるが、請求する実益がない・請求しない代わりに早期退去に応じてもらう」という取引が成立しやすいのが、大家都合退去の特徴です。

前提知識：大家都合の退去には「正当事由」と「6か月前通知」が必要

交渉の土台として、貸主側が満たすべきルールを押さえておきます。

更新拒絶・解約申入れのルール（借地借家法26条・27条）

期間の定めのある賃貸借で更新を拒絶するには、期間満了の1年前から6か月前までの間に通知が必要です。期間の定めのない場合の解約申入れも、申入れから6か月経過で終了します。急に「来月出て行ってほしい」と言われても、応じる義務はありません。

正当事由と立退料（借地借家法28条）

通知期間を守っても、それだけでは退去を求められません。貸主には正当事由（貸主がその建物を必要とする事情、建物の老朽化など）が必要で、正当事由が弱い場合にそれを補うものとして立退料の提供が考慮されます。

退去理由の類型正当事由の強さの傾向立退料の傾向
老朽化による建て替え（危険性あり）比較的認められやすい引越し実費＋α程度になることも
売却のための明け渡し貸主側の都合であり弱い交渉の余地が大きい
貸主やその家族が住むため事情によって幅がある事情との比較で決まる

立退料の相場に法律上の定めはありませんが、実務では引越し費用・新居の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料）・家賃差額などを積み上げて交渉するのが一般的で、家賃の数か月分〜10か月分程度の幅で語られることが多いです。

原状回復費用の免除・相殺を求める交渉手順

Step1：退去通知の内容を確認する

通知が書面で来ているか、期間（6か月前）を守っているか、退去理由（建て替え・売却など)が明記されているかを確認します。口頭のみの場合は、書面での通知を求めてください。

Step2：条件をパッケージで提示する

大家都合の退去交渉は「立退料」「原状回復費用の免除」「敷金全額返還」「退去時期」をまとめて協議するのが効率的です。次の文例が使えます。

件名：賃貸借契約の解約申入れに関するご相談（◯◯号室・氏名)

お世話になっております。◯◯号室の◯◯です。

◯月◯日付の解約申入れの件、退去に応じる方向で検討しています。
つきましては、以下の条件についてご相談させてください。

・退去時の原状回復費用は免除いただき、敷金は全額ご返還いただきたい
　（建て替え予定であれば、原状回復工事の実益がないと理解しています）
・引越し費用および新居の初期費用として、立退料◯◯円をご検討いただきたい
・退去時期は◯月末を予定したい

ご検討のうえ、条件を書面にてご提示いただけますと幸いです。

Step3：合意内容は必ず書面にする

「原状回復費用は請求しない」「敷金は全額返還する」「立退料◯円を支払う」という合意は、退去前に書面（合意書・覚書）にすることが重要です。口約束のまま退去すると、後から精算書で原状回復費用を請求されてもめる原因になります。

万一、免除の合意をしたのに退去後に請求が届いた場合は、合意書を根拠に書面で異議を伝えます。納得できない請求への対応の基本は退去費用に納得いかない場合の対処手順、文面の作り方は退去費用の交渉メール・書面テンプレートを参照してください。

なお、免除の合意が成立しなかった場合の原状回復費用は、通常の退去と同じく耐用年数・残存価値で検証します。精算書の項目ごとの参考値は退去費用診断ツールで確認できます。

応じる義務がないケース・注意点

  • 通知期間や正当事由を欠く退去要求には、応じる義務がありません。まず「書面で理由と条件の提示」を求めてください
  • 「退去に応じないなら原状回復費用を厳しく請求する」といった圧力を受けた場合は、やりとりを記録し、消費生活センター（188番）や法テラスへの相談を検討してください
  • 立退料や正当事由の争いが大きくなった場合（貸主が訴訟を示唆した場合など）は、弁護士への相談が現実的です

退去日までの全体の段取りは退去の流れと退去費用のチェックリストで確認できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 大家都合の退去なのに、原状回復費用を請求されました。払う必要がありますか？

A. 法律上、借主の過失による損傷分の義務は残るため、請求自体が直ちに不当とは言えません。ただし建て替え・取り壊し予定なら工事の実益がないことを指摘し、免除の交渉ができる余地があります。免除の合意がある場合は、合意書を根拠に異議を伝えられます。

Q. 立退料はいくらもらえますか？相場はありますか？

A. 法律上の基準はなく、正当事由の強さとの兼ね合いで決まります。実務では引越し実費＋新居の初期費用＋家賃差額を積み上げて交渉し、家賃の数か月分〜10か月分程度の幅で決着することが多いとされています。

Q. 「3か月後に建て替えるので退去してほしい」と言われました。応じるしかないですか？

A. 期間の定めのない契約でも解約申入れから6か月の経過が必要で（借地借家法27条）、さらに正当事由が求められます。3か月での退去に応じる義務はなく、時期・立退料・原状回復費用の免除をまとめて交渉できます。

Q. 敷金は大家都合の退去なら全額返ってきますか？

A. 自動的に全額返還になるわけではなく、原則は通常の退去と同じ精算です。ただし免除交渉の結果として「原状回復費用を差し引かず全額返還」で合意できるケースが多く、合意内容を書面に残すことが重要です。

まとめ

  • 原状回復義務は大家都合の退去でも原則残るが、建て替え・取り壊しでは請求の実益がなく免除交渉が通りやすい
  • 大家都合の退去には6か月前通知と正当事由が必要で、正当事由を補うのが立退料
  • 「立退料・原状回復費用の免除・敷金全額返還・退去時期」をパッケージで交渉し、合意は必ず書面に残す
  • 期間や正当事由を欠く退去要求には応じる義務がなく、圧力を受けたら記録して外部窓口へ相談する

免除の合意に至らなかった場合に備えて、精算書の項目ごとの参考値を確認したいときは、退去費用診断ツールをご利用ください。

参考資料

  • 借地借家法26条・27条・28条（更新拒絶・解約申入れ・正当事由）
  • 民法621条（賃借人の原状回復義務）
  • 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月）