タバコのヤニ汚れは借主の故意・過失による損耗として、退去費用の借主負担になります。ただし、耐用年数（6年）に基づく残存価値の計算は適用されます。6年以上入居していれば、クロスの材料費の負担はほぼゼロです。

「喫煙していたから全額払わなければならない」という思い込みが、過剰請求を見逃す原因になります。耐用年数の計算を知ることで、適正な負担額を判断できます。

タバコ・ヤニ汚れの基本原則：借主負担だが耐用年数は考慮される

ヤニ汚れは「特別損耗」として借主負担

国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、タバコのヤニ汚れ・臭い・焦げ跡は通常の生活を超えた損耗（特別損耗）として、借主の負担と明記されています。

通常損耗（経年劣化）であれば貸主負担ですが、喫煙による汚染は「通常使用の範囲を超えた使用」として扱われます。

ただし耐用年数6年の計算は適用される

重要な点は、ヤニ汚れがあっても耐用年数（クロスは6年）による残存価値の減額は適用されるということです。

借主負担上限額 ＝ 修繕費用 × （1 − 経過年数 ÷ 6年）

これは「喫煙していたから経過年数を考慮しない」という管理会社の主張が誤りであることを意味します。

6年超では材料費の負担はほぼゼロ、工賃のみ負担

入居から6年を超えると、クロスの残存価値は1円です。ヤニ汚れがあっても、借主が負担できるのは施工の工賃（職人の手間代）のみとなります。

この「6年超でも工賃は請求できる」という点は重要です。クロス張替えの工賃相場は1枚あたり500〜800円/㎡程度で、1K全室の工賃は2万〜4万円程度になります。

ヤニ汚れで請求されやすいクロスの耐用年数・減価償却の考え方は退去費用の経年劣化・耐用年数の計算方法で詳しく解説しています。

入居年数別・タバコありの借主負担シミュレーション

計算前提

  • 1K・クロス張替え費用：50,000円（材料費＋工賃）
  • うち工賃：20,000円、材料費：30,000円
  • タバコ汚れあり（全室張替えが必要な状態）

シミュレーション①：2年入居

残存割合 ＝ 1 − 2年 ÷ 6年 ≒ 0.667
借主負担上限 ＝ 50,000円 × 0.667 ≒ 33,350円

全額50,000円の請求に対し、適正な借主負担は約33,000円です。

シミュレーション②：4年入居

残存割合 ＝ 1 − 4年 ÷ 6年 ≒ 0.333
借主負担上限 ＝ 50,000円 × 0.333 ≒ 16,650円

4年入居では約17,000円が借主負担上限。50,000円全額請求は約33,000円の過剰請求です。

シミュレーション③：6年以上入居

クロスの残存価値は1円のため、材料費（30,000円）の借主負担はゼロ。 請求できるのは工賃（20,000円）のみです。

借主負担 ＝ 工賃のみ ＝ 約20,000円
→ 50,000円全額請求は30,000円の過剰請求

「6年以上住んでいるからタバコ汚れがあっても費用はゼロ」は正確ではありません。工賃分の負担は残ります。一方、「6年以上でも材料費含めて全額請求」は過剰請求です。

タバコ・ヤニ汚れで過剰請求されやすい4つのパターン

パターン①　耐用年数を無視した全額請求

「ヤニ汚れは借主負担だから全額払ってもらう」として、入居年数に関わらず修繕費用の全額を請求するケースです。これはガイドラインに反します。

パターン②　クロス以外の設備への波及請求

タバコの臭いを理由に、クロス張替えに加えてエアコン交換・天井のクリーニング・床材張替えまで請求するケースがあります。各項目について「タバコによる損傷と因果関係があるか」を個別に確認する必要があります。

パターン③　単価の水増し

ヤニ汚れのクロスは「特殊クロス」として相場より高い単価（2,000〜3,000円/㎡）で請求されることがあります。通常のクロス張替えの相場は800〜1,200円/㎡であり、1.5倍超の単価には根拠の説明を求めるべきです。

パターン④　タバコ禁止物件での罰則的請求

「禁煙物件でタバコを吸った」という事実があっても、修繕費用の計算自体はガイドラインに従う必要があります。「禁煙違反のため耐用年数は考慮しない」という主張は認められません。ただし、故意・過失が明確なため残存価値の計算は通常どおり適用されます。

損傷のない部屋まで全室分請求された場合の考え方は退去時のクロス全額請求はおかしい？正当・不当の線引きが参考になります。

精算書の検証：ヤニ汚れ請求のチェックポイント

精算書を受け取ったら、以下の点を確認してください。

① クロス張替え費用に耐用年数計算が適用されているか

精算書に「入居年数○年に基づく残存価値○%」の記載がない場合は、全額請求の可能性があります。残存価値計算の適用を書面で求めてください。

② 単価が相場内か（800〜1,200円/㎡が目安）

ヤニ汚れを理由に単価が2,000円/㎡を超えている場合は、根拠の説明を求めます。通常のクロスと同じ単価が原則です。

③ タバコに関連しない費用が含まれていないか

「タバコ臭がするため全室クリーニング・設備交換が必要」として、実際にはタバコと関係のない費用が含まれていないかを確認します。

管理会社への交渉の進め方

タバコ喫煙による退去費用の交渉では、以下の主張が有効です。

「喫煙による損耗は借主負担であることは承知しています。ただし、国交省ガイドラインでは経過年数による残存価値の計算が必要とされています。入居年数○年に基づく残存価値計算で算定した適正額は○○円となります。請求額○○円との差額について根拠をご説明ください。」

「喫煙していたことを認めている」ことが弱みになるわけではありません。借主負担であることを認めつつ、残存価値計算の適用を求めることが交渉の軸です。

交渉が難航する場合は「退去費用は消費生活センターで解決できる？相談前の準備と手順」も参照してください。

まとめ

  • タバコ・ヤニ汚れは借主の特別損耗として借主負担。ただし耐用年数6年の計算は適用される
  • 6年超入居では材料費の借主負担はほぼゼロ。請求できるのは工賃のみ
  • 「喫煙していたから耐用年数を考慮しない」という管理会社の主張はガイドラインに反する
  • 過剰請求パターンは①全額請求、②波及請求、③単価水増し、④禁煙違反を理由とした耐用年数無視の4つ
  • 残存価値計算の適用を求めることが交渉の基本

見積書の内容が適正かどうか迷ったときは、退去費用診断ツールで確認してみてください。