退去費用の見積もりを見て「これは経年劣化なのか、自分の負担なのか」と迷うのは、多くの方が直面する場面です。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の損耗を 経年劣化・通常損耗・特別損耗の3つ に分け、最初の2つは貸主負担、最後の1つだけが借主負担と整理しています。
この記事では、3区分の境界線がグレーになりやすい5つの代表パターンを取り上げ、ガイドラインと耐用年数の両方から「どこまで貸主負担になるか」を整理します。
この記事でわかること：
- 経年劣化・通常損耗・特別損耗の3区分と、貸主負担の範囲
- 国交省ガイドラインに基づく代表的な負担区分の事例
- 耐用年数による減価で借主負担が大幅に下がる仕組み
経年劣化と借主負担を分ける3つの区分
退去費用の負担を判断する第一歩は、損耗を 3つの区分のどれに該当するか で分けることです。3区分を取り違えると、本来は貸主負担になるはずの項目まで借主が払ってしまうことがあります。
経年劣化（自然損耗）：時間の経過で生じる劣化
経年劣化は、入居者が住んでいるかどうかに関係なく、時間の経過とともに自然に進む劣化を指します。日焼けによる壁紙の変色、フローリングの色褪せ、金属部品のサビなどが代表例です。
国交省ガイドラインでは、こうした自然損耗は 貸主（オーナー）の負担 と位置づけられています。建物を貸している以上、時間とともに進む劣化は賃料に含まれているという考え方です。
通常損耗：普通に生活して生じる損耗
通常損耗は、入居者が普通に生活する中で生じる損耗を指します。家具の設置跡（凹み）、テレビ裏のクロスの黒ずみ（電気焼け）、画鋲の小さな穴などが該当します。
ガイドラインは「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等」を通常損耗と定義し、これも 貸主負担 としています。民法621条も、通常損耗・経年変化を原状回復義務の対象外と明記しています。
特別損耗：故意・過失や善管注意義務違反
特別損耗は、入居者の故意・過失や善管注意義務違反（管理不十分）によって生じた損耗を指します。タバコのヤニ汚れ、ペットによる引っかき傷、結露を放置したことによるカビなどが該当します。
特別損耗だけが 借主負担 になり、しかも後述する耐用年数による減価が適用されます。「借主負担＝請求額全額」ではないことを押さえておきましょう。
国交省ガイドラインに基づく「どこまで貸主負担か」一覧
ガイドラインの別表では、損耗の種類ごとに貸主・借主のどちらが負担するかを具体的に示しています。代表例を整理すると次のようになります。
貸主負担になる代表例
以下は経年劣化または通常損耗として、借主が払う必要のない 項目とされています。
| 損耗の例 | 区分 |
|---|---|
| 壁・床・畳の日焼けによる変色 | 経年劣化 |
| 冷蔵庫裏の壁の電気焼け（黒ずみ） | 通常損耗 |
| 家具を置いた跡の床の凹み | 通常損耗 |
| 地震による壁のヒビ | 経年劣化（不可抗力） |
| エアコン設置による壁のビス穴・跡（下地ボード張替不要のもの） | 通常損耗 |
| ハウスクリーニング費用（通常清掃済みの場合） | 貸主負担 |
「家具の跡は払う必要がある」と思い込みやすい項目ですが、ガイドライン上は通常損耗として整理されています。
借主負担になる代表例
| 損耗の例 | 区分 |
|---|---|
| タバコのヤニ・臭いによるクロス交換 | 特別損耗 |
| ペットによる柱・壁の引っかき傷 | 特別損耗 |
| 結露を放置したことによるカビ・シミ | 善管注意義務違反 |
| 重い物を落とした床のヘコみ | 特別損耗 |
| 鍵の紛失によるシリンダー交換 | 特別損耗 |
| 下地ボードまで届いた釘・ネジ穴 | 善管注意義務違反 |
借主負担とされる項目でも、後述する耐用年数を考慮すると材料費の負担割合は小さくなる場合があります。
ガイドラインの全体像については 原状回復ガイドラインをわかりやすく解説 も合わせてご確認ください。手元の精算書のどの項目がどの区分に当てはまるかを参考値で照らし合わせたい場合は、退去費用診断ツール をご利用ください。
耐用年数による「もう一段の上限」
借主負担と判定された場合でも、その設備の耐用年数を経過していれば、材料費の負担はほぼゼロ になります。3区分の判定だけでなく、耐用年数による「上限」の存在を知らないと、過剰請求を見抜けません。
主要設備の耐用年数（ガイドライン）
| 設備 | 耐用年数 | 経過後の残存価値 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 1円 |
| カーペット | 6年 | 1円 |
| クッションフロア | 6年 | 1円 |
| エアコン | 6年 | 1円 |
| 給湯器 | 6年 | 1円 |
| 便座・洗面台 | 15年 | 1円 |
| フローリング（全面張替え） | 建物耐用年数 | 同左 |
| 畳表・襖 | 消耗品扱い | 経過年数考慮なし |
残存価値の計算式
残存価値割合は次の式で求められます。
残存価値割合 = 1 − (経過年数 ÷ 耐用年数)たとえばクロス（耐用年数6年）に4年住んだ場合、残存価値割合は 1 − (4 ÷ 6) ≒ 33% となります。借主の過失でクロス交換が必要になっても、材料費の負担上限はおよそ33%が目安です。
計算の手順や具体例は 退去費用の経年劣化・耐用年数の計算方法 で詳しく整理しています。
判定が割れる5つのグレーゾーン
3区分の原則を知っても、実際の精算書では「どっちに該当するか」で迷うパターンがあります。ガイドラインの記述からよく問題になる5つのケースを整理します。
① 家具設置跡の凹み・カーペットのへこみ
→ 通常損耗（貸主負担）
ガイドラインは家具を置いたことによる床・カーペットの凹みを通常損耗の例として明記しています。重量級の家具による凹みでも、通常の生活上避けがたい場合は貸主負担と整理されています。
② 壁の日焼け × クロスの傷が併存する場合
→ 部位ごとに分けて判定
同じクロスでも、日焼けによる変色は経年劣化、引越し時のぶつけ傷は特別損耗、というように 損耗の原因ごとに分ける のが原則です。「壁全面の張替えが必要」という請求でも、傷の範囲が一部であれば、全面分を借主が払う根拠は弱くなります。
③ 結露によるカビ・シミ
→ 善管注意義務違反かどうかで分岐
結露そのものは建物の構造に由来する経年劣化ですが、発生したカビを長期間放置してクロスや木部を傷めた場合は、善管注意義務違反として借主負担 になることがあります。換気・拭き取りなど通常の対応をしていれば貸主負担、放置の事実があれば借主負担、という線引きです。
詳細な判定基準は 退去費用の結露・カビ費用負担 でも整理しています。
④ 画鋲・ピン穴の数と深さ
→ 下地に到達したかで分岐
画鋲・ピンの小さな穴はガイドラインで通常損耗とされ、貸主負担です。一方で、下地ボードまで貫通した釘穴・ネジ穴は特別損耗として借主負担になる場合があります。本数が多いだけでは特別損耗とは言えず、下地への到達 が判定のポイントです。
⑤ ペット可物件のペットによる損耗
→ 特約・通常使用の範囲かで分岐
ペット可物件でも、ペットによる引っかき傷・臭いは原則として特別損耗（借主負担）です。ただし、ペット可を前提とした特約や、通常使用範囲を超えるかどうかで個別判断されます。「ペット可だから全部貸主負担」とは限らず、逆に「ペット可だから全部借主負担」とも限りません。
自分の見積もりを検証する3ステップ
3区分と耐用年数の原則を踏まえて、手元の精算書を検証する手順は次の通りです。
Step1: 精算書の各項目を3区分に分類
精算書の項目ごとに、「経年劣化・通常損耗・特別損耗」のどれに該当するかを書き出します。判定が割れるグレーゾーンは前章の5パターンを参考に分けてください。
Step2: 借主負担と判定した項目に耐用年数を当てる
特別損耗と判定された項目について、対象設備の耐用年数を耐用年数表から拾い、残存価値割合を計算します。クロスは6年、便座・洗面台は15年が目安です。
手元の精算書と参考値を並べて確認したい場合は、退去費用診断ツール をご利用ください。
Step3: 差額が出たら書面で内訳開示を求める
3区分・耐用年数の計算と請求額に差額がある場合は、書面（メール可）で 項目ごとの単価・面積・経過年数・負担割合の根拠 を求めます。「一式」「実費」とだけ書かれた請求書は、根拠の提示を求める段階です。
払う必要のない項目の一覧は 退去費用で払わなくていい項目まとめ でも整理しています。
よくある質問（FAQ）
Q. 退去費用の経年劣化はどこまで貸主負担になりますか？
A. 国交省ガイドラインでは、自然な時間経過による劣化（日焼け・色褪せ・部品のサビ等）と、普通に生活して生じる損耗（家具設置跡の凹み・テレビ裏の電気焼け等）は貸主負担です。借主負担になるのは、故意・過失や善管注意義務違反による特別損耗だけです。
Q. 経年劣化と通常損耗の違いは何ですか？
A. 経年劣化は時間の経過で自然に進む劣化、通常損耗は普通の生活で生じる損耗を指します。両者ともガイドラインでは貸主負担と整理されており、退去費用の負担関係に大きな違いはありません。
Q. 家具を置いた跡の床の凹みは借主負担ですか？
A. ガイドラインでは、家具を置いたことによる床・カーペットの凹みは通常損耗として貸主負担とされています。重量級の家具による凹みでも、通常の生活上避けがたい範囲であれば、借主が払う必要はないとされています。
Q. タバコのヤニ汚れは経年劣化扱いになりますか？
A. タバコのヤニ・臭いはガイドラインで特別損耗（借主負担）に分類されています。ただし、クロスの耐用年数は6年のため、6年以上経過している場合は材料費の借主負担はほぼゼロが原則です。
Q. 結露によるカビは借主負担になりますか？
A. 結露そのものは建物構造に由来するため貸主負担ですが、発生したカビを長期間放置してクロスを傷めた場合は、善管注意義務違反として借主負担になる可能性があります。換気・拭き取りなど通常の対応をしていたかどうかが判定のポイントです。
まとめ
- 退去費用の負担は 経年劣化・通常損耗・特別損耗の3区分 で整理する
- 経年劣化・通常損耗は貸主負担、特別損耗だけが借主負担というのが原則
- 借主負担と判定された場合でも、耐用年数を経過した設備の材料費負担はほぼゼロ
- 家具設置跡・日焼け・結露・画鋲・ペット由来の損耗は判定が割れるため、5パターンの基準で確認する
- 区分と請求額に差額がある場合は、書面で内訳開示を求めることで根拠を確認できる
実際の請求書を手元に置いて項目ごとに参考値を確認したい場合は、退去費用診断ツール をご利用ください。
参考資料
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月）
- 民法621条（賃借人の原状回復義務）
- 消費者契約法第10条
- 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」