退去費用で払わなくていい項目は、国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に明確に定められています。「経年劣化・通常損耗による修繕費用は貸主が負担する」が大原則です。
精算書に記載されていても、貸主負担に分類される費用は支払う必要がありません。この記事では、払わなくていい項目の一覧と、実際に請求されたときの対応方法を解説します。
この記事でわかること：
- 日焼け・家具跡・画びょう穴など「払わなくていい項目」の完全一覧
- 耐用年数を超えた設備は過失があっても材料費がほぼゼロになる仕組み
- 払わなくていい費用を請求されたときに管理会社へ書面で伝える手順
払わなくていい費用の基本原則
「通常損耗」は貸主負担
国交省ガイドラインでは、原状回復を「借主の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義しています。
逆に言えば、通常の生活をしていれば生じる損耗（通常損耗）の修繕費は貸主が負担するのが原則です。借主が家賃を払い続けてきた対価として、通常使用による劣化は家賃に含まれているという考え方です。
「経年劣化」も貸主負担
時間の経過とともに自然に劣化する部分（経年劣化）も貸主負担です。壁紙の日焼け、フローリングの自然な色あせ、設備の経年による摩耗はすべてこれに該当します。
払わなくていい項目 完全一覧
クロス（壁紙）関連
| 状態 | 負担者 |
|---|---|
| 日焼けによる変色・色あせ | 貸主負担 |
| 画びょうや小釘の穴（下地ボードの損傷なし） | 貸主負担 |
| 家具設置による跡（通常配置の場合） | 貸主負担 |
| 経年による剥がれ・浮き | 貸主負担 |
| 冷蔵庫や家電の後部の黒ずみ（電気ヤケ） | 貸主負担 |
画びょう程度の穴は「通常の日常生活の範囲」として貸主負担とされています。一方でネジ穴や大きな穴（下地ボードへのダメージ）は借主負担です。
クロスの全面張替えを請求された場合の検証方法は「退去時にクロス全額請求はおかしい？正当・不当の線引きを検証」で詳しく解説しています。
フローリング・床関連
| 状態 | 負担者 |
|---|---|
| 家具の設置による凹み・跡 | 貸主負担 |
| 日焼けによる色あせ | 貸主負担 |
| 通常使用による傷・すり傷（軽微なもの） | 貸主負担 |
フローリングは部分補修であれば経過年数の考慮がなく、全面張替えの場合のみ建物耐用年数による残存価値計算が適用されます。詳細は「退去費用のフローリング負担｜部分補修と全面張替えの判断基準」を参照してください。
エアコン・設備関連
| 状態 | 負担者 |
|---|---|
| エアコンの通常使用による汚れ（フィルター掃除不足を除く） | 貸主負担 |
| 設備の経年による機能低下 | 貸主負担 |
| ガスコンロ置き場の通常の油汚れ | 貸主負担 |
| 浴室の水垢・カビ（換気を適切に行っていた場合） | 貸主負担 |
エアコンの費用負担については「退去時のエアコン費用は誰が払う？入居年数別の負担額を検証」を参照してください。
クリーニング関連
| 状態 | 負担者 |
|---|---|
| 退去時のハウスクリーニング費用（特約なし） | 原則貸主負担 |
| エアコンクリーニング（特約なし） | 原則貸主負担 |
| 次の入居者のための消毒・除菌費用 | 貸主負担 |
ハウスクリーニング費用は、有効な特約があれば借主負担にすることが可能です。ただし特約が有効であるためには、金額の明示・通常損耗を超えた負担の認識・署名による合意の3要件が必要です（最高裁平成17年12月16日判決）。
特約の有効要件については「ハウスクリーニング特約は無効になる？有効条件を判例で検証」を参照してください。
鍵・その他
| 状態 | 負担者 |
|---|---|
| 鍵の返却完了時のシリンダー交換 | 貸主負担 |
| 次の入居者のための鍵交換費用 | 貸主負担 |
| 網戸の通常の経年劣化 | 貸主負担 |
| 建具の建て付け不良（経年による） | 貸主負担 |
耐用年数を超えた設備は「材料費ゼロ」
借主の過失による損傷であっても、耐用年数を超えた設備の材料費は借主負担がゼロになります。工賃のみが発生する場合があります。
| 設備 | 耐用年数 | 耐用年数超過後の材料費負担 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | ゼロ（残存価値1円） |
| カーペット・クッションフロア | 6年 | ゼロ |
| エアコン | 6年 | ゼロ |
| 給湯器 | 6年 | ゼロ |
| 便座・洗面台 | 15年 | ゼロ |
たとえば入居8年でタバコのヤニ汚れがある場合、クロスの耐用年数6年を超えているため、材料費の借主負担はゼロです。工賃のみが発生する可能性があります。
残存価値の計算式：
借主負担上限額 ＝ 修繕費用 × （1 − 経過年数 ÷ 耐用年数）払わなくていいのに請求されやすいパターン
パターン① 「原状回復」を「新品同様に戻す」と解釈した請求
「退去前の状態に戻す」という表現で、新品への全面交換費用を全額請求するケースがあります。原状回復は「入居当時の状態に戻す」ことではなく、「借主の故意・過失・善管注意義務違反による損耗を修繕する」ことです。
パターン② 「一式」まとめの精算書
「原状回復費用一式：20万円」のように内訳が不明な請求は、各項目が妥当かどうかを確認できません。内訳の開示を求めることが重要です。
パターン③ 耐用年数を無視した材料費請求
10年住んだのにクロスの材料費を全額請求するケースは、耐用年数（6年）を考慮していない過剰請求です。残存価値計算を適用してください。
パターン④ 損傷箇所を超えた範囲の修繕請求
壁の一部に傷があるからといって、部屋全体のクロスを張替える費用を請求するのは過剰です。修繕は最小単位（損傷箇所）が原則です。
請求されたときの対応手順
① 精算書の内訳を確認する
精算書を受け取ったら、各項目について以下を確認します。
- 請求内容が通常損耗・経年劣化に該当しないか
- 耐用年数を考慮した残存価値計算が行われているか
- 修繕範囲が損傷箇所の最小単位になっているか
② 払わなくていい項目を特定する
上記の一覧と照合し、貸主負担に分類される項目を特定します。
③ 管理会社に書面で根拠を求める
「○○費用について、国交省ガイドラインでは通常損耗として貸主負担とされています。請求根拠をご説明ください」とメールで伝えます。口頭交渉より書面のほうが記録が残り有効です。
詳しい交渉手順と文例は「退去費用は交渉できる｜減額の手順と交渉文例を解説」を参照してください。
④ 交渉が難しい場合は外部機関に相談
消費生活センター（局番なし：188）への相談が有効です。あっせんにより解決するケースがあります。詳しくは「退去費用は消費生活センターで解決できる？相談前の準備と手順」を参照してください。
よくある質問
Q. 画びょうの穴は本当に払わなくていいですか？
A. 国交省ガイドラインでは「画びょう・ピンの穴で下地ボードの損傷がない場合」は通常の日常生活の範囲内として貸主負担と定めています。ただし、下地ボードまで傷つける大きなネジ穴や、過剰な数の穴は借主負担になる可能性があります。精算書に「壁の穴修繕」が含まれている場合は、写真や現地確認で損傷の程度を確認してください。
Q. 管理会社に「払わなくていい」と伝えるにはどうすればいいですか？
A. 電話ではなくメールで、ガイドラインの根拠を示しながら伝えることが重要です。「○○費用について、国交省ガイドラインでは通常損耗として貸主負担とされています（ガイドライン○頁参照）。請求根拠をご説明ください」という書面を送り、記録を残してください。具体的な交渉文例は「退去費用は交渉できる｜減額の手順と交渉文例を解説」を参照してください。
Q. 退去前に部屋を掃除しないといけませんか？
A. 日常的な清掃（ゴミの処分・床の掃き掃除・水回りの水垢取り等）は借主の善管注意義務の範囲で行う必要があります。ただし、プロによるハウスクリーニングは原則として貸主負担であり、特約がない限り費用を請求されても支払う義務はありません。掃除の範囲と不要な清掃については「退去前の掃除はどこまで必要？やらなくていい場所と注意点」で詳しく確認してください。また、請求書に不当な過剰請求パターンが含まれていないか確認したい場合は「退去費用の過剰請求4パターン｜払わなくていい手口と反論法」も参照してください。
Q. 6年以上住んでいると払わなくていい費用は増えますか？
A. はい、増えます。クロス・エアコン・カーペット等（耐用年数6年）は、6年超の入居で材料費の残存価値がほぼゼロになります。つまり、借主の過失による損傷であっても、材料費の借主負担がなくなります（工賃のみが発生する場合があります）。便座・洗面台（15年）は15年超、フローリング全面張替えは建物耐用年数（木造22年等）超で同様の扱いになります。
まとめ
- 通常損耗・経年劣化による修繕費は貸主負担が原則（国交省ガイドライン）
- 日焼け・家具跡・画びょう穴・電気ヤケなどは払わなくていい
- 耐用年数を超えた設備の材料費は、借主の過失があっても負担ゼロ
- ハウスクリーニング費用は原則貸主負担（有効な特約がある場合のみ借主負担）
- 精算書に貸主負担項目が含まれている場合は、書面で根拠を求める
見積書の内容が適正かどうか迷ったときは、退去費用診断ツールで確認してみてください。