賃貸の退去前に「どこまで掃除すればいいのか」と迷う方は多くいます。結論から言うと、日常的な生活ゴミの処分と通常レベルの清掃は借主の義務ですが、プロによるハウスクリーニング費用は原則として貸主負担です。過剰な清掃をしても費用が軽減されるわけではなく、逆にやらなくていいことをやって時間を浪費するケースも少なくありません。
この記事でわかること：
- 退去前に借主が必ずやるべき清掃の範囲（義務）
- やらなくていい・費用を払わなくていい清掃の範囲
- ハウスクリーニング特約がある場合とない場合の違い
退去前の掃除に関する原則
借主の「善管注意義務」とは何か
民法上、借主は「善良な管理者の注意」をもって賃貸物件を使用・管理する義務（善管注意義務）があります。退去時には、この義務の範囲内でできる清掃を行う必要があります。
具体的には「通常の生活をしている人が退去時に行う程度の清掃」が目安です。プロのクリーニング業者に依頼するレベルの清掃は、この義務には含まれません。
プロクリーニングは「原則貸主負担」
国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主が通常の清掃を実施している場合、退去後のプロによるハウスクリーニング費用は貸主（オーナー）が負担すると定めています。
「賃借人が通常の清掃を実施している場合、退去後のクリーニング費用は賃貸人（貸主）の負担とする。」
つまり、自分で普通に掃除して退去すれば、それ以上の費用を払う必要は原則としてありません。
やるべき清掃（借主の義務範囲）
以下は、退去時に借主が行うべき清掃です。ベランダの掃除範囲は 退去時のベランダ掃除はどこまでやるべきか で個別にまとめています。
ゴミ・不要物の処分
- すべての荷物・ゴミを撤去する（粗大ゴミは自治体のルールに従って処分）
- 家具・家電の撤去が不完全なまま退去すると、処分費用を請求される可能性があります
- 引越し業者が持ち去れなかった小物・衣類等も必ず処分する
日常的な清掃レベルの掃除
| 場所 | やるべきこと |
|---|---|
| フローリング・床 | 掃き掃除・拭き掃除（ほこりや砂を取り除く程度） |
| キッチン | 調理後の油汚れを拭き取る程度（こびりついた汚れはやれる範囲で） |
| 水回り（洗面台・トイレ） | 水垢・石鹸カスを取り除く程度の清掃 |
| 浴室 | 排水口のゴミ取り、カビが落とせる範囲での清掃 |
| 窓・サッシ | 拭き掃除（ほこり・結露のあとを取り除く程度） |
| エアコン | フィルター掃除（フィルターは借主がメンテナンスする義務がある） |
エアコンフィルターは借主責任
エアコンのフィルター清掃は借主の日常的なメンテナンス義務の範囲です。フィルターの未清掃による汚れは「善管注意義務違反」とみなされ、清掃費用を請求される可能性があります。退去直前だけでなく、入居中も定期的に清掃しておくことが重要です。
やらなくていい清掃（貸主負担の範囲）
以下は、退去前に自分でやる必要がない清掃です。
プロのハウスクリーニング全般
有効なハウスクリーニング特約がない限り、退去後のプロクリーニング費用は貸主負担です。自分でプロを手配して費用を払う必要はなく、また業者並みの仕上がりを求められる義務もありません。
経年劣化・通常損耗の清掃
以下は時間の経過・通常の生活で生じるものであり、退去時に「元通りにする」義務はありません。
| 状態 | 負担者 |
|---|---|
| 壁紙・フローリングの日焼け・変色 | 貸主負担 |
| 家電の後部の黒ずみ（電気ヤケ） | 貸主負担 |
| 水回りの通常レベルの水垢・カビ | 貸主負担 |
| 通常使用によるカーペットの摩耗 | 貸主負担 |
退去費用で払わなくていい項目の完全一覧は「退去費用で払わなくていい項目まとめ｜完全一覧」で確認してください。
次の入居者のための消毒・除菌
「次の入居者のために消毒・除菌をしてほしい」という費用は、貸主側のコストです。借主が負担する義務はありません。
ハウスクリーニング特約がある場合の確認ポイント
特約があっても「必ず有効」ではない
契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」という特約があっても、それが自動的に有効になるわけではありません。最高裁判所（平成17年12月16日判決）は、通常損耗の借主負担特約が有効になるためには以下の3要件が必要と判示しています。
- 金額の明示：具体的な金額または算定方法が契約書に記載されている
- 通常損耗超の負担の認識：借主が通常損耗を超えた費用負担を認識している
- 署名による合意：入居時に内容を説明されたうえで署名している
「退去時クリーニング費用は借主負担」という文言だけでは不十分で、金額の記載がない特約は無効になる可能性があります。
特約の有効性を確認する手順
- 契約書のクリーニング特約の条文を確認する
- 金額または算定方法が明記されているかチェック
- 「通常損耗を超えた費用負担であることを認識した」旨の記載があるか確認
- 入居時に重要事項説明書で説明を受けているかどうかを思い出す
特約の有効要件の詳細は「退去費用の負担早見表｜貸主・借主の線引きと耐用年数一覧」のガイドライン解説を参照してください。
退去前の清掃で気をつけるべき3つのこと
① 過剰な清掃を「評価」してもらえると思わない
退去立会いで「きれいに掃除しました」と主張しても、管理会社はクリーニング費用を請求してくることがあります。特約がない限り、費用の請求自体が不当です。退去前に自分でプロ並みの清掃をしても、費用負担の根拠にはなりません。
② 写真を撮って記録を残す
退去前・退去立会い時に、各部屋の状態を写真で記録してください。「入居時からあった傷・汚れ」と「退去時の状態」を記録しておくことで、不当な損傷請求に対して反論する証拠になります。
③ 立会い当日にその場でサインしない
退去立会いで精算書を提示されても、その場でサインする必要はありません。「持ち帰って確認します」と伝え、内容を十分に検討したうえで対応してください。退去立会い時の注意点については「退去立会いで損しない｜当日の注意点とサイン前の確認事項」も参照してください。
よくある質問
Q. 退去前に掃除を全くしなかった場合、請求されますか？
A. まったく清掃をしていない状態（ゴミが残っている・明らかな汚れが放置されている）は「善管注意義務違反」とみなされ、清掃費用を請求される可能性があります。日常的な清掃レベルの掃除は行ってから退去することをお勧めします。ただし、プロクリーニングは不要です。
Q. 退去立会いで「クリーニング費用は借主負担です」と言われたら？
A. その場で同意せず「特約の根拠と金額を書面で確認させてください」と伝えてください。有効な特約がなければ貸主負担が原則です。契約書を確認後、特約が無効であれば異議を申し立てることができます。
Q. キッチンの油汚れがひどい場合、費用を請求されますか？
A. 通常の調理で生じる油汚れ（ガスコンロ周辺の軽度な汚れ等）は貸主負担です。ただし、長期間にわたって清掃を怠り、こびりついて取れない状態になった油汚れは「善管注意義務違反」として借主負担になる可能性があります。日常的な清掃で取り除ける範囲を超えた汚れが請求対象になりやすいです。
Q. 浴室のカビは退去時に落とさないといけませんか？
A. 換気を適切に行っていた場合の通常のカビ・水垢は貸主負担です。ただし、換気扇を使わずにカビを放置して壁材を損傷させた場合は借主負担になる可能性があります。退去前に落とせる範囲でカビを取り除いておくことは望ましいですが、プロ業者レベルの清掃は義務ではありません。
まとめ
- ゴミの処分・日常的な清掃レベルの掃除は借主の義務範囲
- プロによるハウスクリーニング費用は原則貸主負担（有効な特約がある場合を除く）
- エアコンのフィルター掃除は借主のメンテナンス義務に含まれる
- 日焼け・電気ヤケ・通常レベルの水垢・カビは貸主負担であり清掃義務なし
- 特約があっても金額明示・認識・署名の3要件を満たさない場合は無効の可能性がある
- 退去立会いではその場でサインせず、精算書の内容を持ち帰って確認する
退去費用の精算書に過剰な請求が含まれていないか確認したい場合は、退去費用診断ツールで参考値を確認してみてください。