退去時の畳費用は誰が払う？消耗品扱いと借主負担の線引き

退去時の畳費用は、**畳表（表面のい草部分）と畳床（内部の芯材）で扱いが異なります。**通常の使用による日焼け・摩耗は貸主負担であり、借主が費用を払う必要はありません。

「和室があったから畳代を請求された」という場合、その費用が正当かどうかを確認することが重要です。

畳の原状回復：基本的な負担原則

畳表（表面）は消耗品扱い：経過年数の考慮なし

国交省ガイドラインでは、畳表（表面のい草）は「消耗品」として扱われます。消耗品は経過年数による減価を考慮しないため、残存価値の計算式は適用されません。

ただし、消耗品扱いであることは「何でも借主負担」という意味ではありません。通常の生活による日焼け・摩耗は貸主負担です。日常的な使用の結果として劣化した畳表の交換費用は、借主が負担する必要はありません。

畳床（芯材）は耐用年数6年

畳の芯材（畳床）の耐用年数は6年です。6年を超えると残存価値は1円とみなされます。畳床の損傷が借主の過失による場合でも、耐用年数計算が適用されます。

借主負担・貸主負担の線引き

貸主負担（通常損耗・経年劣化）

以下の状態の畳は、通常の生活による劣化として貸主が修繕費用を負担します。

• 日焼けによる色あせ・変色
• 長年の使用による摩耗・毛羽立ち
• 家具の設置による凹み（通常程度）
• 経年による変色・臭い

借主負担（故意・過失による損傷）

以下の場合は、借主の過失による損傷として費用を負担する必要があります。

• 飲み物・液体をこぼして放置したシミ・腐食
• 灯油をこぼして染み込んだシミ
• 引っ越し作業で家具を引きずってできた傷
• ペットの尿・爪とぎによる損傷
• タバコの焦げ跡・ヤニ汚れ

畳の耐用年数の扱いと残存価値の計算方法は退去費用の経年劣化・耐用年数の計算方法で解説しています。

畳の修繕費用の相場

工事の種類と費用目安

通常、借主の過失による一部損傷であれば「表替え」か「裏返し」で対応できます。軽微な損傷に「新調（畳全体交換）」を請求するのは過剰です。

借主負担になる場合のシミュレーション

1枚の畳に飲み物をこぼしたシミがある場合（入居3年・表替え6,000円/枚）：

畳表は消耗品扱いのため経過年数考慮なし。ただし損傷は1枚のみ。

借主負担 ＝ 6,000円（1枚の表替え費用）

「シミがあるから全室の畳を新調」は過剰です。損傷箇所の最小単位（1枚）での修繕が原則です。

他の部位・間取り別の相場は退去費用の相場まとめで確認できます。

畳費用の過剰請求パターン

パターン①　経年劣化を理由に全室新調を請求

通常使用による変色・摩耗を「汚損がひどい」として全室新調を請求するケースがあります。日常使用による劣化は貸主負担であり、「古くなったから新調」は借主が負担する必要はありません。

パターン②　消耗品なのに残存価値計算を行わず高額請求

畳表は消耗品扱いのため残存価値計算は不要ですが、逆に「消耗品だから何でも借主負担」という誤解を利用して高額請求するケースがあります。消耗品であっても、通常損耗は貸主負担です。

パターン③　1枚の損傷に全室分の費用を請求

「部屋全体の畳が同じ年数で使用されているので、1枚だけ替えると見た目が不均一になる」として全室分を請求するケースがあります。デザイン統一のための全室費用は借主負担の範囲外です。

和室・畳のある物件の特約に注意

和室がある物件では「畳の表替えは借主負担」という特約が設定されているケースがあります。特約が有効であるためには以下の3要件が必要です（最高裁平成17年12月16日判決の趣旨）。

1. 金額または負担内容の明示
2. 通常損耗を超えた負担であることの認識
3. 署名による合意

要件を満たさない特約は無効になる可能性があります。契約書の内容を確認してください。

詳しくは「ハウスクリーニング特約は無効になる？有効条件を判例で検証」も参照してください。

まとめ

• 畳表は消耗品扱い（経過年数考慮なし）。通常の日焼け・摩耗は貸主負担
• 畳床の耐用年数は6年。損傷時は残存価値計算を適用
• 借主負担になるのは飲み物のシミ・灯油汚れ・ペット損傷・タバコ焦げ跡等の故意・過失分のみ
• 修繕単位は損傷箇所の最小単位（1枚）。全室新調請求は過剰
• 「畳の表替えは借主負担」特約は有効要件の確認が必要

見積書の内容が適正かどうか迷ったときは、退去費用診断ツールで確認してみてください。