退去費用を払わなくていい年数は何年？6年・15年・22年早見表

「何年住めば退去費用を払わなくていいのか」という疑問をよく耳にします。結論として、クロス・エアコン等の主要設備は6年で残存価値がほぼゼロになり、材料費の借主負担はなくなります。

ただし「6年住めば一切払わなくていい」という意味ではありません。残存価値がゼロになるのは材料費のみであり、工賃や特殊な損傷については別の計算が必要です。

この記事でわかること：

1. 設備別に材料費がほぼゼロになる年数の早見表（クロス6年・便座15年・木造建物22年）
2. 6年以上住んでも残る負担（工賃・ハウスクリーニング特約・特別損耗）
3. 経過年数を反映しない高額請求への対処手順

退去費用を払わなくていい年数の早見表

まず、設備別に「材料費の借主負担がほぼゼロになる年数」を早見表で確認してください。いずれも国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の耐用年数に基づく目安です。

6年で大半の内装・設備の材料費負担がなくなり、15年で水回り設備、木造なら22年でフローリング全面張替えまで残存価値がほぼゼロになります。一方、最下段の項目は何年住んでも年数による減額がない点に注意してください。

「払わなくていい年数」の考え方

退去費用（原状回復費用）は、借主が故意・過失で損傷させた箇所について負担するものです。その負担額は「修繕費用の全額」ではなく、耐用年数による残存価値を考慮した金額が上限とされています。

借主負担上限額 ＝ 修繕費用 × （1 − 経過年数 ÷ 耐用年数）

この計算式により、経過年数が耐用年数に近づくほど借主負担額はゼロに近づきます。

設備別の耐用年数と「ほぼゼロになる年数」

クロス（壁紙）：6年

クロスの耐用年数は6年です。6年以上入居していると、借主過失でクロスを損傷した場合でも材料費の借主負担はほぼゼロです。

6年超の入居では、クロスの材料費は借主負担なし（残存価値1円）が原則です。

エアコン・給湯器：6年

エアコンや給湯器の耐用年数も6年です。6年以上入居していれば、通常使用による損耗でのエアコン・給湯器交換は貸主負担となります。

ただしエアコンクリーニングは別途、特約の有無で判断します。

便座・洗面台：15年

便座や洗面台の耐用年数は15年です。15年以上入居していれば材料費の借主負担はゼロです。

フローリング（全面張替え）：建物耐用年数

フローリングの全面張替えが必要な場合は、建物の耐用年数が適用されます。

木造で22年、RC造で47年住んで初めて材料費の借主負担がゼロになります。ただし、フローリングの部分補修（傷・へこみ等）には耐用年数による減額はなく、補修単価の全額が借主負担となる点に注意が必要です。

6年住めば払わなくていいわけではない：注意点

① 工賃（施工費）は別

耐用年数による残存価値計算が適用されるのは「材料費」のみです。クロスや設備の取り付け・施工にかかる工賃については、6年以上経過していても借主負担となる場合があります。

国交省ガイドラインでは「経過年数を超えた設備等については、工事施工費も建物の価値として考慮する必要がある」とされています。工賃の相場は施工内容によって異なりますが、クロス張替えの場合は1〜2万円程度が目安です。

② 故意・過失の重大損傷は別途考慮

大きな穴を開けた・多数の傷・タバコの焦げ跡など、重大な損傷は別途考慮されることがあります。ただし、この場合も耐用年数ゼロなら材料費の負担なし、工賃のみ負担という原則は変わりません。

③ ハウスクリーニングは耐用年数計算の対象外

ハウスクリーニングは設備の損傷ではないため、耐用年数による残存価値計算は適用されません。有効なクリーニング特約がある場合は、入居年数に関わらず借主負担となります。

④ 「払わなくていい」≠「交渉しなくていい」

実際の退去では、残存価値がゼロの設備でも全額請求されるケースがあります。「6年以上住んでいるから支払い不要」と思っていても、精算書を確認して不当請求に気づかなければ意味がありません。必ず精算書の内訳を確認してください。

入居年数別の実際の退去費用目安

耐用年数の計算を踏まえた、入居年数別の実際の退去費用目安（1K・通常使用・クリーニング特約あり）です。

6年以上入居していれば、退去費用はクリーニング費用と工賃が主体になり、大幅に下がります。

「払わなくていい」に近い状況のチェックリスト

以下の条件を満たす場合、退去費用の借主負担はほぼゼロか最小限になります。

• 入居6年以上（クロス・エアコン等の材料費ほぼゼロ）
• タバコ・ペットなし（特別損耗なし）
• 故意・過失による損傷なし
• ハウスクリーニング特約なし（または特約が無効）
• 鍵紛失なし

これらを満たす6年以上入居の場合、工賃のみが借主負担となり、数千〜1万円程度になるケースもあります。

高額請求された場合の対処

6年以上住んでいるのに高額な退去費用を請求された場合の対処手順は以下のとおりです。

1. 精算書の内訳を確認：クロス・設備の残存価値計算が適用されているか
2. 適正額を計算して提示：入居年数・耐用年数から残存価値を計算
3. 書面（メール）で交渉：「耐用年数経過により残存価値はほぼゼロのため、材料費の負担はできません」と伝える
4. 消費生活センター（188番）へ相談

詳しい交渉手順は「退去費用は交渉できる｜減額の手順と交渉文例を解説」を参照してください。

よくある質問（FAQ）

Q. クロスのタバコのヤニ汚れは6年住んでも払わなくていいですか？

A. 6年以上入居の場合、ヤニ汚れによるクロス張替えの材料費の借主負担はほぼゼロです。ただし、タバコは通常損耗ではなく特別損耗として扱われるため、工賃（施工費）については借主負担となる可能性があります。

Q. 3年住んでいます。退去費用は払わなくていいですか？

A. 3年入居の場合、クロスの残存価値は約50%です。過失による損傷があった場合、その修繕費用の50%程度が借主負担の目安となります。通常損耗分は入居年数にかかわらず貸主負担です。

Q. 10年住んでいます。フローリング全面張替え費用を請求されました。払う必要がありますか？

A. 木造物件（耐用年数22年）で10年入居なら、フローリング全面張替えの残存価値は約55%です。建物の耐用年数が経過するまでは一定の残存価値があります。ただし通常使用による損耗であれば、そもそも借主負担には該当しません。

Q. 6年以上住んでいても、ハウスクリーニング代は払わないといけないですか？

A. ハウスクリーニングには耐用年数の考え方が適用されません。有効なクリーニング特約がある場合は入居年数にかかわらず借主負担となります。特約の有効性（明示・説明・署名の有無）を確認してください。

まとめ

• クロス・エアコン等の主要設備は6年で残存価値がほぼゼロになり、材料費の借主負担はなくなる
• フローリング全面張替えは建物耐用年数（木造22年・RC造47年）が適用される
• 6年以上住んでも、工賃・ハウスクリーニング特約分は別途負担になる場合がある
• タバコ・ペット等の特別損耗は6年以降でも工賃の借主負担が残る
• 高額請求された場合は精算書の残存価値計算を確認し、書面で交渉する

入居年数別の詳しい相場は「賃貸退去費用の相場まとめ｜間取り・年数・特殊事情別に解説」「退去費用6年住んだ場合の相場と計算方法」もあわせてご覧ください。

見積書の内容が適正かどうか迷ったときは、退去費用診断ツールで確認してみてください。

参考資料

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• 民法621条（賃借人の原状回復義務）